佛山市南海区人民政府关于加强国有建设用地使用权出让管理的意见地使用权出让管理的意见

来源:南海区国土城建与水务局 时间:2016-02-17 15:17

各镇人民政府、街道办事处,区直局以上单位

为加强国有建设用地使用权出让管理,规范土地出让行为,维护土地市场秩序,健全土地出让管理长效机制,根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《国土资源部和住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(国土资电发〔201287号)及佛山市人民政府《关于进一步完善向区政府下放土地管理事项的通知》(佛府〔200557号)等政策法规的规定,结合我区实际,制定本意见。

一、项目用地分类

本意见将国有建设用地分为两类:一是房地产经营性项目用地,包括住宅项目用地、商服项目用地、住宅(或商服)兼容其他项目用地;二是非房地产经营性项目用地,包括工矿仓储用地及其他非住宅或商服项目用地。

二、出让前期工作

市政府下达年度国有建设用地供应计划后,区土地储备中心、属地镇人民政府(街道办事处)及国土、规划、发改、经贸、环保等部门须高度重视、统筹安排出让计划并提前做好土地出让的前期准备工作,具体如下:

(一)严格落实“净地”出让制度

国有建设用地必须贯彻“净地”出让原则。在出让前,申请单位(区属储备地由区土地储备中心作为申请单位、镇属储备地由属地镇人民政府(街道办事处)作为申请单位,下同)须对拟出让宗地的基础设施配套情况、土地平整情况、土地权属情况等进行全面调查和确定。

1.基础设施配套情况现状调查

宗地出让前必须达到“三通”状态,即通路、通基建用电、基建用水至宗地红线外围。

申请单位应征询各管线管理部门意见(各管线管理部门的具体对应情况见附件1),提前对拟出让宗地红线外围的给水、排水、燃气、电力、通讯、道路通达情况和宗地内地上、地下管线的铺设情况进行全面调查,就调查核实情况出具书面意见(见附件2),该书面意见为土地出让的前提条件,各管线管理部门须积极配合并出具调查意见作为该书面意见的附件。

拟出让宗地存在市政管线、道路建设等影响开发建设的各类瑕疵的,原则上不得出让。因特殊原因确需出让的,申请单位需制定明确的处置方案并先行报区政府批准后方可出让;未按处置方案及时处理的,由申请单位承担实际的经济责任和法律责任。因前期调查工作不够细致导致在土地出让后才发现存在市政管线等问题的,由申请单位及前期出具调查意见的管线管理部门承担责任并负责解决。

2.土地平整情况调查

拟出让宗地出让前原则上要求达到平整状态,地上附有建(构)筑物的,须在出让前拆除。因特殊原因确需附建(构)筑物出让的,申请单位需制定明确的处置方案并先行报区政府批准后方可出让;未及时拆除导致土地无法按时开发建设的,由申请单位承担相应的经济责任及法律责任。

3.土地利用总体规划及权属情况调查

拟出让宗地须符合土地利用总体规划且权属清晰无争议,并不得附有抵押、租赁等他项权利。拟出让宗地附有抵押、租赁等他项权利的由申请单位在出让前负责解除。

拟出让宗地的土地利用总体规划、权属及抵押权等情况由国土部门通过供地预审审查确定。不符合土地利用总体规划管理规定的,原则上不得出让;对于个别拟出让宗地因历史原因造成存在零星土地不符合土地利用总体规划的,报区政府同意后方可出让。权属存在争议的,禁止出让,出让后发生权属争议问题的,镇属储备地由镇人民政府(街道办事处)负责与受让人协调解决,区国土部门、区土地储备中心协助处理;区属储备地由区土地储备中心负责与受让人协调解决,镇人民政府(街道办事处)和区国土部门协助处理。

4.林业用地情况调查

区林业部门应尽快落实林业用地数据信息化并实现共享。在未实现共享前,所有拟出让宗地,申请单位必须征询林业部门意见(已出具过林业用地意见的,无需再次征询,但须提供已出具的意见)。涉及占用林业用地的须完善使用林地手续后方可出让;不涉及占用林业用地的,由区林业部门出具非林地证明。

(二)坚持规划先行,加强政府统筹

1.建立联席会议制度,明确配建要求

为加强部门间协助配合,统筹协调我区土地出让前规划条件前置要素的重大事项和问题,建立佛山市南海区规划前置联席会议制度。联席会议成员单位包括常设部门及临时部门两个部分,常设部门包括区规划、国土、环保、交通、区土地储备中心、属地镇人民政府(街道办事处)等;临时部门包括水务、教育、民政、供电等部门,将根据拟出让宗地的实际情况通知参会。

   联席会议依据年度国有建设用地供应计划,提前对拟出让宗地进行研究。各成员单位要主动研究解决涉及本单位职责范围内的土地出让前管理问题,加强信息互通,定期或不定期将新的部门管理规定和专项规划成果信息抄送知会。

2.明确规划条件的组成要素

宗地出让前,区规划部门须出具规划条件。

规划条件应实现规划用地性质与土地利用现状分类的统一对应,并明确拟出让宗地的位置、面积、使用性质、允许建设的范围、容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用要求等内容。若宗地涉及不同用途的,应明确各类用途用地对应的建筑面积,如有必要的还应确定各类用途用地的容积率。

3.明确基础配套设施的建设计划

申请单位申请出具规划条件前,应就拟出让宗地内配套的公共设施及宗地周边配套的市政设施建设提出实施方案。实施方案应落实实施主体、实施计划、实施时间、资金安排及基础配套设施的权属或归属管理单位等(具体要求见附件3)。

  实施方案经联席会议审核通过后,作为出让方案的组成部分报区政府审批。宗地出让后,申请单位按实施方案落实建设,并由区政府监督实施。

三、出让方案的制定

区国土部门按照年度出让计划,会同申请单位、规划部门等有关单位共同编制拟出让宗地的出让方案,报区政府批准后,由区国土部门组织实施。

   (一)基本内容

出让方案应包括拟出让宗地的具体位置、四至、空间范围、出让用途、出让面积、使用年限、供地方式、出让起始价、缴款方式、土地使用条件、建设时间、建设要求、违约处罚条款等内容。

   (二)土地使用条件的设定准则

1.房地产经营性项目用地不得设置任何限制性竞买条件。因城市发展等客观需要,可从拟出让宗地的投资额、规划建设要求、公共设施配建要求等方面提出合理的目标要求及达不到要求的违约责任。

2.非房地产经营性项目用地不得设置有违公平、公正的限制性竞买条件。因产业转型升级等客观因素,可从拟出让宗地的产业类型、投资强度、产值或税收等方面提出目标要求及达不到要求的违约责任。

   (三)设定目标要求的具体操作程序

因城市发展、产业转型升级需要,拟出让宗地确需设定目标要求的(如引入的产业类型等),按以下两种情况处理:

   1.拟出让宗地所在区域有明确的产业规划或有区级及以上政策文件可确定拟出让宗地产业发展方向和要求的,由申请单位(或其他单位,如招商部门)提出需设定的申请,并提供上述证明材料。

2.拟出让宗地所在区域无明确的产业规划也无区级及以上政策文件确定拟出让宗地产业发展方向和要求的,由申请单位(或其他单位,如招商部门)提出需设定的申请,并自行或委托第三方机构就拟引入产业的重要性和必要性出具论证报告,该论证报告需经区级或以上专家库专家论证并得出论证结果。区土地储备中心发函并附上该申请及论证报告和论证结果征询区相关部门(如经贸、科技、文体、教育、发改、环保等部门)意见,区相关部门审核后出具书面意见。

区国土部门及申请单位负责将上述两种情况确定的目标要求落实到出让方案和监管协议中。

   (四)监管单位及监管内容的落实

所有拟出让宗地均须设定监管单位,并将监管内容落实到监管协议中,监管协议作为出让方案的必要附件。监管单位的确定及监管协议的主要内容如下:

1.无设定目标要求的拟出让宗地原则上由宗地所属的镇人民政府(街道办事处)作为监管单位。监管协议主要落实拟出让宗地的开发建设及其他合同条款履约要求等内容,镇人民政府(街道办事处)根据监管协议内容履行监管职能。

2.已设定目标要求的拟出让宗地由宗地所属的镇人民政府(街道办事处)联同具体提出目标要求的单位及落实目标要求的主管单位共同作为监管单位,其中镇人民政府(街道办事处)作为监管主体单位,具体提出目标要求的单位及落实目标要求的主管单位必须协助镇人民政府(街道办事处)对拟出让宗地进行监管。监管协议主要落实拟出让宗地的开发建设和其他合同条款履约要求及设定的目标要求。具体提出目标要求的单位及落实目标要求的主管单位和宗地所属的镇人民政府(街道办事处)根据监管协议内容在各自职责范围内履行监管职能。

   (五)地价评估

拟出让宗地的地价评估由区国土部门委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行,评估机构以现场公开摇珠的方式选定。土地评估工作应注意保密,做到公平、公正、客观,任何单位及个人不得干扰和影响评估结果。 

   (六)交易起始价格的设定

   1.房地产经营性项目用地

住宅项目用地、住宅兼容其他项目用地公开交易的起始价不得低于评估地价的70%,并不得低于基准地价;其中,纯保障性住房项目(指不包含普通商品住宅或商业用房的项目)用地公开交易的起始价不得低于基准地价。

商服项目用地(包括商服用地及商服用地兼容其他项目用地)公开交易起始价不得低于评估价的60%,并不得低于基准地价。

   2.非房地产经营性项目用地

工业仓储用地等非房地产经营性项目用地公开交易起始价不得低于基准地价的70%,工业用地并且不得低于国家规定工业用地最低价标准。

房地产经营性项目用地或非房地产经营性项目用地公开交易起始价低于上述规定的,均须报区政府批准。

   四、出让方案的审批和实施

   (一)严格执行集体决策制度

拟出让宗地出让方案经区国土部门集体会审通过后,报区政府审批。区国有建设用地使用权出让协调决策机构(区公共资源交易管理委员会土地交易专责组)负责审定出让方案,并由区政府出具批复文件。区国土部门根据批复文件组织实施具体出让工作。

   (二)确定土地出让底价

所有拟出让宗地均须设定底价。出让底价以土地评估价格作为参考依据,并统筹考虑产业发展、土地市场供应政策和土地市场运行情况,由区国有建设用地使用权出让协调决策机构集体决策确定。土地出让底价确定后应当严格保密。

   (三)实施用地预申请制度

为优化土地资源配置,加快土地供应速度,避免土地流拍,单位和个人对列入年度出让计划内的具体地块有使用意向的,可以提出用地预申请。申请单位联同区国土部门应当根据土地出让计划和土地市场情况,适时组织实施公开出让活动,并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。

(四)规范土地交易行为

1.土地交易方式的选定

为贯彻《国土资源部关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》及积极推行《佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上交易规则(试行)》,土地交易原则上采用网上交易方式。确需采用招标拍卖挂牌等现场交易方式的,由申请单位向区国土部门提出申请并报佛山市国土资源和城乡规划局同意后执行。

2.土地成交的确认

以网上挂牌方式交易的,竞得人应在网上挂牌交易结束后5个工作日内与南海区公共资源交易中心签订《网上挂牌成交确认书》;以其他方式交易的,竞得人应在成交当日与南海区公共资源交易中心签订《成交确认书》。

(五)确认土地移交

土地成交后,竞得人应在签订《网上挂牌交易成交确认书》或《成交确认书》之日起7个工作日内与区土地储备中心签订《土地移交确认书》,签订《土地移交确认书》即视为出让人已将出让宗地交付给竞得人。

(六)签订土地出让合同

土地出让合同必须严格约定交地时间、开竣工时间、规划条件、土地出让价款及缴纳方式、违约责任等内容。

土地出让合同必须在规定的时间内签订,其中住宅项目用地、住宅兼容其他项目用地为签订《网上挂牌交易成交确认书》或《成交确认书》之日起10个工作日内;除上述规定以外的项目用地为签订《网上挂牌交易成交确认书》或《成交确认书》之日起30日内(须按竞买申请时提交成立项目企业法人声明的约定成立全资独立的企业法人开发的为60日内)。竞得人逾期不签订的,按挂牌出让文件的约定承担违约责任。

五、土地供后监管

(一)加强职能部门间的联动监管

土地出让后,区国土部门要及时将已出让土地的位置、面积、用途、出让价款、规划条件、开竣工时间、违约责任等信息录入广东省土地市场动态监测与监管系统和南海区建设用地批后监管信息系统。

区国土、规划、住建、城管、经贸、财政、纪检等部门及监管单位依托南海区建设用地批后监管信息系统在职责范围内对已出让土地加强监督管理,并将监管情况在南海区建设用地批后监管信息系统中进行动态更新,实现土地出让信息共享、共管。

(二)加强对土地开发建设的监管

区国土部门及监管单位根据土地出让合同要求定期督促土地使用权人加快开发建设,避免出现逾期开竣工的情况。发现违反土地出让合同约定进行开发建设的,区国土部门和监管单位严格按土地出让合同要求进行处理。

对造成土地闲置的,严格按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)的规定执行。对土地使用权人自身原因造成的土地闲置,按规定收取土地闲置费或依法收回土地使用权。对非土地使用权人自身原因造成的土地闲置,要及时与土地使用权人协商提出处置方案并报区政府同意后实施。

(三)加强对土地出让合同的履约监管

土地出让后,监管单位要监督土地使用权人严格按照土地出让合同和监管协议的约定落实开发建设要求和设定的目标要求,包括规划经济指标、投资额、产值、税收、公共设施配建等方面。如出现违反土地出让合同或监管协议约定的,出让人或监管单位要按土地出让合同或监管协议约定的违约处罚条款进行处理。

六、适用范围

本意见适用于区、镇两级储备地的出让,区、镇两级以公有成分为主的国有建设用地转让可参照执行。

七、本意见自印发之日起实施

本意见自印发之日起实施,此前实施的《佛山市南海区人民政府关于进一步规范国有建设用地使用权出让的意见》(南府〔2012272号)不再执行,我区之前发布的其他规范性文件的规定与本意见不一致的,以本意见为准。

 

                佛山市南海区人民政府

                 2015121

(责任编辑:麦思颖)